Architect Marc Koehler is een van de gezichten van een generatie architecten die zich naast het ontwerpen van gebouwen ook bezighoudt met het (mede)ontwikkelen ervan. Met het concept Superlofts maakt hij modulaire complexen waarin bewoners zelf hun eigen loftwoning kunnen afbouwen. “Wij leveren een goed gebouw plus een community. In sommige gevallen leveren we zelfs hele groepen kopers aan.”
Door Leon Sebregts
De economische crisis van 2008-2013 was voor jullie de aanjager om zelf gebouwen te ontwikkelen. Hoe ging dat in zijn werk?
“Door de crisis kwam de vastgoedmarkt tot stilstand, alleen het particulier opdrachtgeverschap liep nog door. De gemeente Amsterdam experimenteerde in de Houthavens voor het eerst met collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) en medeopdrachtgeverschap. Dit zijn twee ontwikkelmodellen waarbij woningkopers meer inspraak hebben over hun toekomstige woning, maar ook meer risico dragen. Samen met enkele collega-architecten hebben we een groep bewoners gemobiliseerd die de uitdaging is aangegaan om from scratch een gemeenschap te vormen en met ons hun eigen woningen te creëren en te financieren. We wonnen de tender en kregen de kans een businessmodel op te zetten dat verder ging dan architectuur.”
Het experiment in de Houthavens stond aan de basis van het Superlofts-concept. Wat houdt het concept in?
“Een Superloftgebouw is een open building, gebaseerd op de principes die John Habraken in de jaren zestig formuleerde over het scheiden van drager en inbouw. Het is een modulair framewerk met overmaat, een halffabricaat dat mensen zelf kunnen afbouwen. Binnen de infrastructuur zijn verschillende vormen van samenleven en verschillende woningtypes inpasbaar. Zo ontstaan multifunctionele gebouwen die kunnen meebewegen met de tijd, met veranderingen in aantal gebruikers, levensfase en functie.”
Een gat in de markt dus?
“Inderdaad. Met de Superlofts opereren we in het marktsegment tussen collectief opdrachtgeverschap en de traditionele koopwoning. Het is een tussenmodel voor mensen die veel zeggenschap willen en samen dingen willen beslissen, maar geen grote financiële risico’s willen lopen en niet verzeild willen raken in ingewikkelde besluitvormingstrajecten. Inmiddels hebben we Superlofts mogen maken in Amsterdam, Utrecht en Delft en staan er nog vele op stapel, zelfs in het buitenland.”
Zou je zonder de economische crisis ook zelf zijn gaan ontwikkelen?
“Ja, het ondernemen is me met de paplepel ingegeven. Mijn moeder heeft altijd allerlei zaken gehad. Ik zie kansen in moeilijke situaties, waar anderen het laten liggen.”
In het architectuuronderwijs wordt nauwelijks aandacht besteed aan zaken als financiering en haalbaarheid. Vind je dat er meer aandacht zou moeten zijn voor de zakelijke kant van het vak?
“Zeker. Je wordt als architect niet opgeleid als ondernemer, terwijl dat voor minstens de helft je artistieke succes bepaalt. Het doel van iedere architect om mooie gebouwen te maken, is afhankelijk van de manier waarop je bureau is georganiseerd. Als je niet zorgt voor goede contracten onder je projecten en geen inkomsten reserveert om zelf onderzoek te doen, rest je niets anders dan mee te doen in de ratrace van de ene make-up klus naar de andere.”
Je investeert veel tijd en geld in de marketing van je ontwerpen, het uitdragen van kennis en het bouwen van gemeenschappen. Is dat een manier om voorop te blijven lopen?
“We zoeken steeds naar de toegevoegde waarde, zowel op het vlak van architectuur als op het vlak van ontwikkeling. In mijn ogen krijgen we betaald voor vier zaken: ons netwerk, ons concept, de brand die we hebben opgebouwd en het organiseren van het proces. Branding is voor ons een strategie. De laatste jaren steken we veel tijd in verticale ketenintegratie. We gaan met onze diensten aan de voorkant zitten door beleggers en ontwikkelaars te adviseren als aanvulling op hun eigen werkzaamheden. Wij leveren een compleet marketingpakket aan, waardoor een ontwikkelaar geen geld meer hoeft uit te geven aan een brandings- of makelaarskantoor.”
“Aan de achterkant worden we ook steeds meer productontwikkelaar. Delen van onze gebouwen engineeren we met vaste partners. Zo leveren we efficiënte en hoogwaardige oplossingen die kunnen concurreren met traditionele aannemers. Het doel is een goedkoper en flexibeler proces, maar deze werkwijze stelt ons als architect ook in staat een fatsoenlijk honorarium te vragen voor onze werkzaamheden.”
Ik ken bijna geen ondernemers die niet slecht slapen. Ontwikkelaar en architect zijn beide spannende beroepen!
Je rekt het toch al complexe vak van architect behoorlijk op. Hoe ga je om met de extra verantwoordelijkheden die met het zelf ontwikkelen gepaard gaan?
“Het beste is om afstand te nemen, maar de praktijk leert dat ik me toch overal tegenaan bemoei. Ik hanteer een soort push-en-pull-strategie. Op kritische momenten ben ik extreem bemoeierig, maar op andere momenten laat ik het helemaal los. Door dit af te wisselen, kan het team de eigen creativiteit gebruiken en zelfsturend zijn.”
Lig je weleens wakker van de financiële risico’s die je aangaat?
“Soms wel, maar dat hoort er voor mij gewoon bij. Ik ken bijna geen ondernemers die niet slecht slapen. Ontwikkelaar en architect zijn beide spannende beroepen, maar veel risico’s zijn ook eenvoudig te ondervangen. Dat kan bijvoorbeeld door een aannemer aan je project te verbinden die de laatste dertig procent van de woningen afbouwt, ook als er geen kopers zijn. Of door alle toekomstige bewoners een startkapitaal van vijfduizend euro te laten inleggen. Dan ben je al een heel eind.”
“Het belangrijkste is goede juridisch adviseurs om je heen te verzamelen en oudere generaties bij het bureau te betrekken. Je kunt zoveel leren van mensen die al een eigen bureau hebben gehad en ervaring hebben met de lastigste aannemers. Met een goed team achter je is het mogelijk grote risico’s aan te gaan, innovatief te zijn en bijzondere dingen te maken.”
