Starters op de woningmarkt die geen betaalbaar huis kunnen vinden. Onafzienbaar lange wachtrijen voor sociale huurwoningen. De stagnerende doorstroom in Ter Apel. De conclusie lijkt onontkoombaar: in Holland staan te weinig huizen. Maar is er werkelijk een tekort aan woonruimte? Of hebben we in de kern te maken met een verdelingsvraagstuk? Een paar cijfers. Wie in Nederland woont heeft gemiddeld 53 m2 woonruimte tot zijn of haar beschikking. Dat is net zoveel als in Denemarken, maar ruimschoots meer dan in Duitsland (46 m2) en Engeland (38 m2). Woningen in ons land tellen twee kamers per bewoner; voor de Europese Unie als geheel is dit gemiddeld 1,6 kamers.

Industriële productie als redmiddel
Er zijn meer verschillen tussen ons land en andere Europese landen. Nederland is kampioen bouwen van rijtjeshuizen. Appartementen, die een kleiner beslag op de (schaarse) ruimte leggen dan grondgebonden woningen, worden bij ons daarentegen relatief weinig gebouwd. Het risico van de gewenste bouwexplosie is dat op grote schaal prefab woningen uit de grond worden gestampt. Industriële productie van woningen is echter alleen rendabel bij grote aantallen. De kans is groot dat er veel van hetzelfde op de markt zal komen. Of woningzoekers daarop zitten te wachten, is de vraag. Maar ze hebben weinig keus, tenzij ze het heft in eigen handen nemen. (Waarover verderop meer).

Een volgend probleem van de Nederlandse woningmarkt is de prijsvorming. In ons land zijn we de gevangene van een systeem waarin de prijs niet wordt bepaald door de intrinsieke waarde van een woning, maar door de markt van vraag en aanbod en de hoogte van de hypotheekrente. Of – bij sociale woningbouw – door de overheid. Koophuizen werden de afgelopen jaren onbetaalbaar, sociale huurwoningen onbereikbaar. Minister De Jonge wil hieraan iets doen door de prijs van huurwoningen in het middensegment (750 tot 1.000 euro) te reguleren. Werkt dat? Veel verhuurders zullen (net) boven de grens van 1.000 euro gaan zitten, zodat ze van nieuwe regels geen last hebben, of tegen nieuwe (ingewikkelde) regels procederen.

Het nieuwe wonen
Naast bouwen door de markt en de sociale woningbouw is er een derde weg, die van het ‘nieuwe wonen’. Bij de herziening van de Woningwet in 2015 werd de ‘wooncoöperatie’ geïntroduceerd. Een wooncoöperatie is een vereniging van (toekomstige) bewoners, die samen een woonvorm ontwikkelen en beheren die op hun situatie is toegesneden, waar het gaat om (blijvende) betaalbaarheid, zeggenschap, gemeenschappelijkheid en duurzaamheid. In een aantal Europese landen, waaronder Zweden, Duitsland, Oostenrijk en Zwitserland is de wooncoöperatie een factor van betekenis, blijkt uit onderzoek dat in 2021 werd uitgevoerd door Ecorys in opdracht van het ministerie van BZK. Zo telt Zweden circa 1.2 miljoen coöperatiewoningen (24 procent van de totale woningvoorraad) en Duitsland 2.1 miljoen (vijf procent van de totale voorraad). In Nederland werd het aantal coöperatiewoningen geschat op 1.000 á 2.000, een te verwaarlozen aantal. ‘Het oprichten van een wooncoöperatie is ingewikkeld en financieel moeilijk haalbaar’, concludeerde Ecorys.

Gemeenschappelijk wonen
Toch ligt hier op termijn een sleutel tot het oplossen van de ‘woningnood’: laat de burger zelf de verantwoordelijkheid nemen voor zijn (nieuwe) woning. Ondanks de bescheiden aantallen, zijn er in ons land genoeg inspirerende voorbeelden te vinden waarin dit is gelukt. Zo is in Utrecht, aan de rand van het voormalige veemarktterrein, in 2016 ‘MarktMeesters’ gerealiseerd, een appartementengebouw met tien woningen en een aantal gedeelde voorzieningen: een gemeenschappelijke huiskamer, kleine fitnessruimte, logeerkamer, hobbyruimte en twee daktuinen. Uitgangspunt voor het ontwerp van MarktMeesters was ‘privacy-plus’. Alle bewoners hebben hun eigen woning met de bijbehorende privacy; daarbovenop komen de voorzieningen die een gemeenschapsgevoel tot stand brengen en ruimte besparen in het eigen appartement (zoals voor een logeerbed, veel ruimte vragende hobby’s of een hometrainer).

De bewoners van MarktMeesters zijn senioren die een woning zochten waarin ze oud kunnen worden; ze lieten woningen achter die geschikt waren voor gezinnen. In hun nieuwe woonomgeving leven ze hun eigen leven, maar ze zijn meer dan gemiddeld op elkaar betrokken. In de gemeenschappelijke huiskamer wordt er samen naar voetbal gekeken; er is een taalklasje voor Turkse vrouwen, een wekelijkse yogales, een maandelijkse borrel, er zijn spelavonden. En wanneer het uitkomt bieden bewoners elkaar mantelzorg, zoals onlangs nog aan de orde was toen een bewoonster een heupoperatie had ondergaan.

Het MarktMeesters-project is een voorbeeld van collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). Het kon een succes worden door de inzet van de (toekomstige) bewoners, die hulp inschakelden van deskundigen (architect, bouwbegeleider) maar heel veel zelf deden. Ze konden ook zelf de grootte en de indeling van hun appartement bepalen. In het gebouw is dan ook geen woning hetzelfde. De betrokkenen bij dit CPO-project beschikten over een meer dan modaal inkomen; dat maakte het financieel allemaal makkelijker. Maar het is zeker geen voorwaarde. In Helvoirt (Noord-Brabant) lukte het enkele jaren geleden om een buurtje met zestien starterswoningen via collectief opdrachtgeverschap te realiseren. De prijzen varieerden van € 185.000 tot € 220.000. Voor dat bedrag was het niet mogelijk gemeenschappelijke voorzieningen toe te voegen. Het idee van een hofjes-concept met een gemeenschappelijke tuin sneuvelde ook; bewoners wilden toch liever een eigen tuin, bij voorkeur afgeschermd door een schutting. Maar ze kregen wel een met hun woonwens corresponderende woning tot hun beschikking, tegen een prijs waarvoor ze die op de markt nooit hadden kunnen kopen.

Natuurlijk is het een illusie te denken dat collectief opdrachtgeverschap op korte termijn de problemen van de woningmarkt oplost. Maar het biedt wel zicht op verandering op langere termijn, die resulteert in een hogere kwaliteit van wonen. Minister De Jonge stuurde in januari 2023 zijn plan van aanpak voor het versnellen van processen en procedures in de woningbouw naar de Tweede Kamer. Daarin schreef hij dat hij woningzoekenden ‘een stem en een gezicht’ wil geven. Maar niet om hun eigen woonwensen te realiseren, maar als drukmiddel om het tempo van de industriële bouwproductie op te jagen.

Wonen is een grondrecht.
‘Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid’, zo staat het in hoofdstuk 1 van de Grondwet. Dit is een kwantitatieve bepaling, die eigenlijk zou moeten worden aangevuld met een kwalitatieve: ‘Bevordering van passende woongelegenheid is voorwerp van zorg van de burgers.’ Wat mogen burgers die hun eigen woningen willen realiseren van de overheid verwachten? Op subsidie zitten CPO-projecten meestal niet te wachten. Subsidieregels hebben snel de neiging erg ingewikkeld te worden. Wat de overheid, met name de gemeenten, wel moet doen is ruimte bieden: ruimte in vierkante meters grond en ruimte in de tijd. Want collectief opdrachtgeverschap heeft soms meer tijd nodig dan de traditionele manier van projectontwikkeling. Bij het MarktMeesters-project deed de gemeente Utrecht dat goed. Ook als de CPO-groep vertraging opliep en afspraken niet op tijd kon nakomen, bleef de gemeente het goede midden houden tussen druk uitoefenen en geduld betrachten. Dat vraagt om een onpartijdige houding. Een groeiend probleem is dat de afdelingen bouwen en wonen in veel gemeenten onderbezet zijn. Daardoor bestaan commissies die adviseren over de uitgifte van bouwkavels vaak gedeeltelijk en soms zelfs geheel uit ingehuurde krachten. Die zijn in dienst van marktpartijen en hebben doorgaans weinig affiniteit met CPO-projecten, die daardoor minder kans maken. Maar dit mag geen reden zijn om bij de pakken neer te zitten.

Samen ontwikkelen, samen bouwen, samen wonen.
Dat is de kern van het ‘nieuwe bouwen’, dat we in dit stuk bepleiten. We zetten tot slot de belangrijkste voordelen van collectief opdrachtgeverschap en bouwen in eigen beheer op een rijtje:
• De nieuwe woningen zijn meer toegesneden op de woonwensen van de bewoners. Bestaande rijtjeshuizen komen beschikbaar voor gezinnen.
• Samen met je toekomstige buren een wooncomplex realiseren betekent dat je elkaar al goed kent op het moment dat de nieuwe woningen worden betrokken.
• Door het delen van een aantal voorzieningen kan worden volstaan met minder vierkante meters.
• De gemeenschappelijke ‘schil’ rond de individuele woningen biedt een vertrouwd en veilig gevoel van thuis zijn, een mooi contrapunt ten opzichte van het drukke stedelijk leven.
• De drempel om naar elkaar om te kijken is lager; en buren kunnen gemakkelijker een oogje houden op elkaars kinderen.
• Grotere complexen bieden draagvlak voor het integreren van maatschappelijke functies - zoals kinderopvang, een theater, wijkverpleging e.a. - voor, door en van bewoners.
• De kwaliteit van de gebouwde omgeving neemt toe, doordat er gevarieerder, creatiever en exclusiever wordt gebouwd.

Stuk voor stuk zijn dit redenen om wat we hier ‘het nieuwe bouwen’ hebben genoemd te stimuleren, niet door meer beleid maar door ruimte te bieden, zowel bestuurlijk als fysiek en sociaal. Het maakt op termijn de bouwopgave minder afhankelijk van de markt en de verstopte sociale woningvoorraad en het levert meer woonkwaliteit. Bovendien – maar dit is een ander verhaal – geeft het zelf realiseren van je nieuwe woning, samen met anderen, veel plezier en voldoening.

Dit artikel is in korte versie als opinie verschenen in de Volkskrant op 3 april