Steeds meer architecten ontwerpen niet alleen hun projecten, ze ontwikkelen deze ook. Zo verkrijg je als architect inzicht in het ontwikkelproces. Want wat komt er al zo kijken bij projectontwikkeling? Erik Volkers is Development Director bij Greystar, een internationale vastgoedontwikkelaar en belegger in huurwoningen, met name gericht op studenten, young professionals en multifamily housing. Hij is sinds 2006 actief in de vastgoedmarkt als consultant en ontwikkelaar en was als docent verbonden aan o.a. de TU Delft, Haagse Hogeschool en de Heriot Watt University Dubai Campus.
Door Oene Dijk
Wat doet een projectontwikkelaar?
In één zin: waarde toevoegen aan vastgoed projecten. De projectontwikkelaar begeleidt het hele proces van het eerste initiatief tot de realisatie: het gebouw. De projectontwikkelaar begeleidt dat proces waar grond, geld en gebruikers bij elkaar worden gebracht. Hij houdt zich dus ook bezig met de financiële kant, het investeren, het verschaffen van kapitaal. En in het geval van Greystar ook het beheer en management van de gebouwen, waarbij het over meer dan alleen maar verhuren gaat.
Jij verzorgt voor de BNA Academie de training projectontwikkeling voor architecten, wat wil je de architecten meegeven?
De architect hoeft niet zozeer zelf de rol als ontwikkelaar op zich te nemen. Van belang is dat de architect snapt hoe een projectontwikkelaar werkt, denkt en doet. En begrijpt wat de drijfveren zijn, waarom bepaalde keuzes gemaakt worden, inzicht verkrijgt in het financiële verhaal, etc.. Het belangrijkste is dat architect en projectontwikkelaar dezelfde taal spreken.
Wat kunnen architecten en projectontwikkelaars van elkaar leren?
Er is veel van elkaar te leren. Als Greystar denken we na over hoe en waar waarde kan worden toegevoegd voor onze huurders. Ik noem dat denken van binnen naar buiten. Wij beginnen een nieuw project met de woningplattegrond. Wij zien een woning niet slechts als een fysiek product, maar benaderen wonen vanuit een totaalervaring. Bewoners huren niet enkel vierkante meters woonoppervlak, maar krijgen er een heel pakket voorzieningen en diensten bovenop. Zoals een grote gemeenschappelijke ruimte, die we dan op een bijzondere plek situeren. Bijvoorbeeld in een toren, zodat iedere bewoner de penthouse ervaring kan meemaken. Een geslaagd voorbeeld van goede gemeenschappelijke ruimten is Greystar OurDomain Amsterdam South East, net zoals het dakterras van Greystar OurDomain Rotterdam Blaak. De architect is goed in het visualiseren en kan goed spreken over esthetiek. De architect ontwerpt, toont hoe de waarde in het uiterlijk van een gebouw, zowel van het exterieur als het interieur, tot zijn recht kan komen. De architect toont de ruimtelijke kwaliteiten van een gebouw, toont hoe licht maximaal het gebouw binnen komt, laat het belang van hoge ruimtes zien, etc.. Kennis met elkaar delen en uitwisselen is erg belangrijk. Wij krijgen veel feedback van onze huurders en ons on-site operations teams, over wat wel en niet werkt. Dat kan gaan over het materiaal van de vloeren in de gemeenschappelijke ruimte tot hele kleine details. Het helpt dan weer als de architect en de ontwikkelaar dezelfde taal spreken.
Zowel architect als projectontwikkelaar hebben in de huidige tijd te maken met allerlei onzekerheden. Hoe gaan jullie daarmee om?
Ik noem dat meegaan met de markt. Continue blijven volgen wat er allemaal speelt. Veranderende regelgeving zal bijvoorbeeld invloed hebben op de woningplattegrond en het is beter om hier van op de hoogte te zijn en daar op in te spelen. Neem de Wet Betaalbare Huur. Dit wetsvoorstel leidt tot regulering van huren, in het bijzonder in de op dit moment vrije huursector. Het voorstel is nog niet aangenomen en verder uitstel dreigt, maar wees voorbereid.
De waarde wordt via een nieuw puntensysteem anders bepaald en dat zal een grote impact hebben. Bij Greystar zijn we met een aantal zaken uit dit wetsvoorstel al een tijd bezig. Denk aan een halletje in een woning, vaak donker en aan het begin. Als het halletje niet breed genoeg is krijg je met de nieuwe puntentelling geen punten. Wij zien ook liever dat je vanuit één corridor de woning binnenkomt. En via de open keuken licht binnenkrijgt.
Omtrent het planproces is er ook veel onzekerheid. We acquireren eigenlijk alleen nog maar nieuwe projecten, die al een bouwvergunning hebben. We merken dat als een project geen bouwvergunning heeft er nog zoveel kan gebeuren. Als er bezwaren zijn dan ben je gelijk twee jaar verder, mede in verband met de termijnen bij de Raad van State.
Onzekerheid wordt ook gecreëerd door het stijgen van de bouwkosten. Deze zijn de laatste jaren enorm toegenomen en veel harder gestegen dan de inflatie. Dat ging nog enigszins goed toen de financieringsrente heel laag was. Door toename van die rente komt je business case onder druk te staan. Bij onze eigen ontwikkelingen proberen we al in een vroeg stadium een bouwteam te vormen, waarbij naast de architect ook de aannemer zit, om na te denken over bouw, systematiek, materialisatie tijd, etc. en zo richting te geven aan het budget.
Een projectontwikkelaar heeft met verschillende risico’s te maken, zoals dus het marktrisico, prijsrisico en het ontwikkelingsrisico. Waar liggen nu nog meer zorgen en waarom?
De meeste projecten waar we nu aan werken, hebben een mix van sociale, middenhuur en vrije sector huurwoningen. Bij 30% sociale huur en 40% middenhuur blijft er 30% vrije markt huur over. Het is dan een uitdaging om het aanbieden van gemeenschappelijke ruimtes, ook bij veranderende regulering, financieel rond te krijgen.
We hanteren als een richtlijn om tussen de twee tot drie m² per woning aan gemeenschappelijke ruimtes in een gebouw toe te voegen, liefst op mooie plekken zoals rondom de hoofdentree of bovenin een toren. De architect kan ons helpen in de optimalisatie van plattegrond en gebouw. In het verbeteren van de business case.
Duurzaamheid is een belangrijk thema in de architectuur. Hoe speelt dat bij jullie?
De steeds strengere regels ten aanzien van duurzaamheid lopen parallel met onze eigen opvattingen hierover. Dit speelt ook bij financiële partners en de banken. We kijken zeer nauwkeurig naar de energielabels van woningen. Het is daarbij essentieel dat de architect in een vroeg stadium van ontwerpbeslissingen nagaat wat de effecten zijn op het gebied van energielabels. Wij willen alleen nog maar nieuwe projecten acquireren met A+++ of hoger. Daar moet je echt iets voor doen.
Het belangrijkste is dat architect en projectontwikkelaar dezelfde taal spreken.
Duurzaamheid en herbestemmen zijn aan elkaar gerelateerd. Is Greystar ook bezig met herbestemmingsprojecten?
OurDomain Amsterdam Diemen is een voorbeeld van één van onze transformatieplannen, een aantal verouderde kantoorpanden hebben we getransformeerd naar studentenwoningen. In Den Haag hebben we een zorgcomplex getransformeerd tot studentenwoningen. Herbestemming is ingewikkeld, mede door de strengere regels ten aanzien van duurzaamheid. Van belang is wat is de restwaarde van een gebouw over tien jaar. Overigens kan de architect hierin een rol spelen door dit te visualiseren en te conceptualiseren.
Je hebt zelf ervaring opgedaan in de Verenigde Arabische Emiraten. En Greystar is van oorsprong een Amerikaans bedrijf dat sinds 2015 actief is in de Nederlandse woningmarkt. Wat zijn de verschillen tussen Nederland en het buitenland betreft projectontwikkeling?
Wat Greystar in Nederland doet ligt in het verlengde van hoe het in Amerika is gestart, namelijk met een woonconcept van hoge kwaliteit, het ontzorgen van huurders en het bouwen van projecten voor onze eigen portefeuille. We noemen dat, op zijn mooiste Nederlands, een verticaal geïntegreerd platform, waarin we dus kijken naar de ontwikkeling, het beleggen en het beheer van gebouwen. Schaal is van belang. Voor ons is een project eigenlijk pas haalbaar als we meer dan 250 woningen in een complex hebben, want dan werkt ons operationele model met het hebben van een on-site team die het gebouw managet. Dan lukt het om gemeenschappelijke voorzieningen voor bewoners te creëren, dan kunnen we een kleine community bouwen. In Nederland is dat soms ingewikkeld, want niet alle projecten hebben die omvang, dus dat betekent dat we automatisch eigenlijk naar de grote projecten kijken.
Voor mijzelf was het interessant om, na zeven jaar in Dubai te hebben gewerkt, weer terug te zijn in Nederland. Door de bureaucratie in Nederland duren de processen hier veel langer. Bureaucratie, let wel, heeft ook zijn goede kanten, maar in Dubai ging het ontwikkelen vaak een stuk sneller. En de markt in Dubai toonde ook een enorme veerkracht, zowel na het barsten van de vastgoed bubbel als na de corona periode.
Een planproces is in Dubai wat eenvoudiger. Je moet aan het begin heel veel dingen goed regelen. Je moet bij wijze van spreken net zoveel onderzoeken doen als dat je in Nederland moet doen om een bepaald gebied van bestemming te laten wijzigen. Maar zodra dat er is en je masterplan is vastgesteld door de gemeente, ja, dan kun je eigenlijk als ontwikkelaar gewoon gaan bouwen. Je moet wel een bouwvergunning aanvragen die moet voldoen aan de technische vereisten. Alleen de snelheid van het hele proces is dus gewoon veel hoger.
In Nederland is de samenwerking met, zeg maar, de stakeholders, vaak de gemeenten, middels vele gesprekken, goed te noemen. Van belang voor Greystar is ook ons lidmaatschap van de IVBN, de vereniging van institutionele beleggers in vastgoed, Nederland, een branchevereniging zoals de BNA.
Tot slot: in de BNA Academie de training projectontwikkeling voor architecten wordt met praktijkvoorbeelden gewerkt, wat is daar de kracht van?
Praktijkvoorbeelden, casussen, maken het proces inzichtelijk en verbeelden de theorie. Voor mij een belangrijke vraag is: wat kan er beter in Nederland op het gebied van de woningmarkt. Met name concrete ideeën zijn dan heel erg welkom. Ik hoorde laatst over het idee om appartement complexen met één of twee lagen te verhogen. Hoe ga je dit doen? Dat vraagt een multidisciplinaire aanpak, de visualisatie, het fysiek mogelijk maken maar ook het oplossen van mogelijke problemen die je tegenkomt; denk aan houding van VvE’s. Snel maatregelen nemen vereist een bundeling van verschillende disciplines.
Dit geldt ook op het grotere schaalniveau van uitleg gebieden. Want als de doelstelling is dat we binnen tien jaar 900.000 woningen erbij willen krijgen, ja, dan kom je niet meer weg met wat woningen optoppen en een straatje hier en daar erbij, dan, dan moeten we natuurlijk echt veel groter gaan kijken, naar ja écht gebiedsontwikkeling en weer een visie daarop ontwikkelen.
